Warnt vor teurer Nachfinanzierung und fehlender Sondertilgung: Michael Mehr von der Allianz Dresdner Bauspar AG

Energiesparclub: Welche Informationen benötigt ein Hausbesitzer, bevor er mit seiner Bank über eine Modernisierung spricht?

Michael Mehr: Er sollte wissen, wie viel Geld er ausgeben kann und was seine Immobilie ungefähr wert ist. Das ist entscheidend für die Wahl des Darlehens. Außerdem sollte er sich Gedanken machen, wie lange er sich mit der Abzahlung Zeit lassen will. Eine andere wichtige Frage: Wie teuer ist die geplante Maßnahme und wie hoch wird der Anteil an Eigenmitteln sein? Das spielt vor allem eine Rolle, wenn es um steuerliche Vorteile geht. 

Energiesparclub: Inwiefern? 

Michael Mehr: Bei vermieteten Objekten kann es für den Immobilienbesitzer steuerlich attraktiv sein, die Modernisierung ausschließlich über Fremdmittel zu finanzieren und auf den Einsatz von Eigenmitteln zu verzichten. Die mit der Finanzierung im Zusammenhang stehenden Kosten wie Kreditzinsen lassen sich steuerlich absetzen. Bei selbstgenutzten Immobilien ist das nicht möglich.

Energiesparclub: Über welche Darlehenssummen reden wir, wenn es um Gebäude-modernisierungen geht?

Michael Mehr: Bei Modernisierungsmaßnahmen ist die Darlehenshöhe relativ niedrig. Sie liegt nach  unseren Erfahrungen im Schnitt zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Damit lässt sich aber eine Menge anfangen.

Energiesparclub: Wie lang sollte die Laufzeit bei Darlehen in dieser Höhe höchstens sein?

Michael Mehr: Mit einem monatlichen Aufwand von etwa 100 Euro lassen sich 20.000 Euro bequem in 15 oder 20 Jahren Zeit zurückzahlen. Bei längeren Laufzeiten unterliegt das Darlehen dem Zinsänderungsrisiko. Nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung von beispielsweise zehn Jahren muss das restliche Darlehen zu einem unter Umständen höheren Zinssatz verlängert werden.

Energiesparclub: Welche Arten von Modernisierungskrediten gibt es?

Michael Mehr: Grundsätzlich unterscheiden wir zwei Arten. Zum einen gibt es das klassische Hypothekendarlehen. Es bietet den Vorteil einer langen Laufzeit zu aktuell  sehr niedrigen Zinsen. Allerdings kann es mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Etwa für die Eintragung oder Abtretung einer Grundschuld durch einen Notar. Auch ist es in aller Regel nicht vorzeitig rückzahlbar.

Zum anderen gibt es Ratenkredite. Diese bekommt der Kunde meist problemlos, wenn er nachweisen kann, dass er Eigentümer der Immobilie ist und über ein regelmäßiges Einkommen verfügt. Eine Absicherung über eine Grundschuld ist nicht notwendig, weswegen zusätzliche Kosten entfallen. Nachteil der Ratenkredite: Die Laufzeiten sind mit sechs bis acht Jahren sehr kurz, die Zinsen meist um zwei, drei Prozent teurer als bei Hypothekendarlehen.

Energiesparclub: Gibt es weitere Möglichkeiten für Hausbesitzer an Geld zu kommen?

Michael Mehr: KfW-Förderprogramme wie „Energieeffizientes Sanieren“ sollten mit in die Planung einbezogen werden. Sie sind vergleichsweise günstig zu haben. Darüber kann man sich auf www.kfw.de informieren.

Energiesparclub: Wo lauern bei einem Modernisierungskredit die größten Gefahren?

Michael Mehr: Der Interessent sollte die anfallenden Kosten im Vorfeld realistisch einschätzen. Eine Nachfinanzierung wird in der Regel teuer. Außerdem sollten Hausbesitzer ein Auge auf die bereits angesprochene Zinsfestschreibung haben. Besonders bei der derzeit niedrigen Zinssituation ist das wichtig.

Energiesparclub: Wie wichtig ist für den Kreditnehmer eine Vereinbarung zur Sondertilgung?

Michael Mehr: Will der Kunde ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen, muss er üblicherweise eine Art Strafzins zahlen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vereinbarung zur Sondertilgung gibt ihm hingegen die Möglichkeit, flexibel zu handeln. Im Vertrag steht dann eine Klausel, die es ermöglicht, beispielsweise zehn Prozent des ursprünglichen Darlehens pro Jahr zusätzlich zur monatlichen Rate zurückzuzahlen. Bei 30.000 Euro Darlehenssumme, wären das 3.000 Euro Sondertilgung pro Jahr.

Energiesparclub: Welche drei Ratschläge sollten Hausbesitzer unbedingt beherzigen, bevor sie einen Kredit für eine Modernisierungsmaßnahme aufnehmen?

Michael Mehr: Erstens: Wie kann ich mir über eine möglichst lange Laufzeit den heute günstigen  Zinssatz sichern. Denn das derzeitige niedrige Zinsniveau wird es vermutlich in den kommenden Jahren so schnell nicht mehr geben. So gibt es ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren aktuell bereits zu  einem Zinssatz von 4,2 bis 4,6 Prozent. Zweitens: Wie bereits erwähnt, sollte man darauf achten, ob das Darlehen durch Sondertilgungen vorzeitig abgezahlt werden kann. Und drittens empfehle ich immer, die Tilgungspläne mit nach Hause zu nehmen und mit anderen Angeboten zu vergleichen.

Energiesparclub: Wo kann ich solche Angebote prüfen und vergleichen?

Michael Mehr: Grundsätzlich empfehle ich, sich nicht nur bei der Hausbank zu informieren. Im Internet gibt es einige Portale wie www.fmh.de oder www.immobilienscout24.de, die anschauliche Konditionsvergleiche vornehmen und so helfen, das beste Angebot zu finden.